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俗に言う未公開物件とは？？？

お客様からもよくご質問がございます、未公開物件についてお伝えさせていただきます。

＞＞お部屋探しに関わる登場人物＜＜

　　　　　　　　　　　　　

＞＞不動産会社の報酬形態＜＜

　　　　　　　　　　　　　　

＞＞不動産会社の物件紹介の仕組み（レインズについて）＜＜

　　　　　　

＞＞未公開物件とはどんな物件？＜＜

　　　　　　　　　　　　　

＞＞どうして未公開物件が出てくるの？＜＜

　　　　　　　　　　　

＞＞未公開物件はどうしたら見れるのか？＜＜

　　　　　　　　　　

未公開の物件のご説明の前にお部屋探しに関わる登場人物たちについておさらいします。

△お部屋探しに関わる登場人物
・お部屋を貸すオーナー様
・お部屋を借りる借主様
・オーナー様の物件を募集する元付け業者（管理業者）
・借主様お部屋探しをする客付け業者

お部屋を１つ借りるにあたり３人～４人の方が関わることになります。
借主様が問い合わせる業者さんは、問い合わせ時点では客付け業者さんか元付け業者さんかを判断するのは難しいです。
物件の詳細などに自社で管理しているなどの文言が入っていれば元付け業者とわかりますが、そのように記載されていることはあまりありません。

借主様にとってはできれば気に入った物件の元付け業者さんと巡り会えるのが一番です。
なぜかと申しますと、元付けの業者さんはオーナー様から直接依頼を受けている分、物件に詳しいですし、交渉事などもスムーズに通りやすい、手数料を割り引いてくれる等、客付け業者さんにご紹介していただくよりメリットが多い場合がございます。

△不動産会社の報酬形態
未公開物件の仕組みを知るために不動産会社がいただく報酬の２つのパターンについて見てみましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　図①

借主様が客付け業者さんの紹介を受けて物件を申込みますと、オーナー様側の元付け業者さんが契約書類を作ったりと段取りをしていきます。
契約が終わりますと客付け業者さんは借主様より仲介手数料をいただきます。
元付け業者さんはオーナー様より広告料（大体賃料１ヶ月分）という名目で手数料をいただきます。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　図２

こちらは上記の図とは少し違います。
今回不動産会社は元付け業者さんしか登場しません。
どういうことかと言いますと、元付け業者さんが客付け業者さんの役割をしていることになります。
この場合、不動産会社が１社になるので借主様より仲介手数料を、オーナー様より広告料をいただいている形になります。
単純に１取引で２倍の報酬をいただいているという事です。
業界用語で両手取引と言います。
　

この図２のお話をしっかり覚えておいてください。

※仲介手数料の額は基本的に賃料の１ヶ月分＋消費税です！
　広告料の額は賃料の0.5ヶ月分～１ヶ月分になります。（税込）
　○賃料６万円のお部屋の場合
　→仲介手数料：64,800円　広告料：30,000円～60,000円
　合計：124,800円（最大受け取り報酬）

△不動産会社の物件紹介の仕組み（レインズについて）
皆様はお部屋を借りる時に不動産会社を何件か回られて、行く先々で同じ物件が出てきた経験はお有りでしょうか？
それはなぜかと言いますと、不動産会社は皆ほとんど同じ方法を使ってお客様に物件をご紹介しているからです。

その方法とは宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構【通称レインズ（Real Estate Information Network System）】を利用しているからです。
レインズとは簡単に言いますと不動産会社の物件検索サイトです。
このレインズには現在市場で募集している物件がほぼ掲載されております。
※このレインズを閲覧出来るのは指定流通機構に会員登録している不動産会社さんだけです。一般の方は見れません。

　　

※売買物件や賃貸物件、自社で登録している物件の確認ができます。
お客様よりヒアリングさせていただいた希望条件を入れ込んで該当する物件をご紹介させていただきます。

私たち不動産会社はこの物件情報にプラスして、長年営業して培った土地勘を使って周辺の環境や、お図面だけでは判断できない見えない情報をご提供させていただき、物件探しのお手伝いをさせていただくことになります。

ほとんどの不動産会社がレインズを元に物件情報を提供しているので、結果どこに行っても同じ物件が出てくることになるのです。

このように客付け業者はお部屋を探している方のためにレインズを利用して物件を紹介し、
元付け業者はオーナー様よりお預かりした物件をより多くの会社さんに紹介していただくためにレインズに登録している訳です。

△未公開物件とはどんな物件？
レインズの仕組みについてお分かりいただけた上で、未公開物件についてお伝えさせていただきます。

未公開物件とは一言で言いますと広告不可の物件を言います。
もう少し具体的に言いますと、レインズには掲載されていますが、インターネット（スーモ、ホームズなどのポータルサイトや自社ホームページ）やチラシ、店頭看板には一切掲載できず、ご来店やお問い合わせされたお客様だけに直接紹介をしてもいいという物件です。

※下記のように各物件シートに広告掲載の有無が記載されています。
　　

　　

△どうして未公開物件が出てくるの？？
それではなぜ未公開物件（レインズには掲載されているが広告不可の物件）が出てくるのか？？？その理由についてお伝えいたします。

ここでポイントになるのが、物件を未公開にすることで誰が一番得をするかという点です。

お部屋探しに登場する方は３人～４人の方たちでした。
この方たちにとって未公開物件がどのような意味をもつのか見てみましょう。

○借主様
→未公開なのでネット上では選べる物件が少なくなる

●客付け業者
→募集物件のない客付け業者さんのお客様を集める方法は、元付け業者さんの許可を取って広告OKの物件をポータルサイトや自社サイトに掲載して問い合わせをいただく営業方法なので掲載できる物件が少なくなる

○オーナー様
→自分の物件が元付け業者さんのサイトや元付けさんが契約しているポータルサイトのみに掲載されることになり、ネット上に数多く露出しなくなるということは、物件を見てくれる人が広告OKの物件に比べて必然的に少なくなる

●元付け業者
→未公開にすることで自社のみ物件情報を公開することができる。お問い合わせをいただき契約まで進むと両手取引ができるようになる

このようにお部屋探しの登場人物の中で物件を未公開にすることで得を見る人物は元付け業者さんになります。

未公開物件というものがこの世に出てくる理由としては、元付け業者さんの都合がかなり優先されているということになります。

ただ、すべて元付け業者さんの都合という訳ではなく、オーナー様の都合で未公開になる場合も少なからずございます。

※オーナー様都合の未公開設定
オーナー様からも未公開で募集するようにお願いされる事もごくたまにございます。
理由としては同じ建物にオーナー様も住んでいて、マンションの周りをウロウロされたり、マンション内に知らない人が入る事を嫌がるオーナー様は、未公開で物件を紹介してくれという方もいらっしゃいます。
また、一昔前までは居住中であったり、清掃中のお部屋などは即入居ができないので未公開として扱っている時もございました。（※今も少なからずございます）

このような理由で未公開になる物件もございますが、それはほんの一部だと思ってください。オーナー様の希望は早く空室を埋めることです。
早く埋めてもらうにはより多くの人に自分の物件を見ていただくことがより早く空室を埋めることに繋がります。

△未公開物件はどうしたら見れるのか？
未公開物件の仕組みについてお分かりいただけましたでしょうか？
それでは最後にこの未公開物件を見るにはどうすればいいのか。

先ほど△未公開物件とはどんな物件？の部分でご説明させていただきましたが、未公開物件はお客様に直接であれば紹介していいという事でした。

不動産会社と借主様が直接やり取りをさせていただく方法としては
①不動産会社に来店していただく
②不動産会社にお問い合わせをしてメールや電話でやり取りをする
このように不動産会社と関わりを持つことで未公開物件をご紹介する事が可能になります。

当社ではこの未公開物件を直接当社ホームページへお越しいただき、希望条件登録をいただく事でお客様にユーザーIDとパスワードと発行し、この未公開物件もご覧いただけるようさせていただいております。

　　　　　＞＞希望条件登録の方法についてはこちら＜＜

　　　　　　　　　　↓↓希望条件登録はこちら↓↓

　　　　　　　　　　　　

亀戸の未公開物件の数は、市場に出ている全物件の約４割を占めます！
お部屋を選ぶのであれば、より多い物件の中からご自身の希望する物件を見つけたいと思います。ただ、皆様平日はお忙しい方が多いですし、休日でも用事が入っていると中々不動産会社に出向く時間もないかと思います。
そんなお客様のためによりスムーズにお部屋探しをしていただければと思います。
是非未公開物件も検討材料に入れていただきご検討くださいませ。

※ひとつだけ注意点がございます。
未公開と聞くと人間の心理的にすごく良いもののような気がしてしまいます。
上記の内容でもご説明させていただきましたが、オーナー様、不動産会社さんの都合で未公開になっているので、すべてが良い物件とは限りません。

あくまでご自身の希望条件をしっかり整えて、それに該当する物件を見つける手段としてご利用いただけますと幸いでございます。

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